物流设施,谁主沉浮？

 近来，各种新媒体上，关于电商自建物流设施的题材之热超出我们这些业界中人的想象！我自己也曾在微博上发表过一些看法，并信誓旦旦地要写好几篇博文，可惜最近我正转换人生跑道，一直没能下笔，这次《卖家》杂志约稿，正好可以填了第一个坑，谈谈电商发展物流基础设施的战略意义。

马云的1000亿和京东的巨资自建物流，引得业界哗然！ 纵观网上和微博上的各种议论，反对者居多，最为叵测的推断是：圈地赚钱！近日的热点是仲量联行中国区物流基础设施总监、董事王成志怒斥电商巨资砸向物流设施，为此，京东刘强东同学特地在微博上申明如下：

最近看到很多人说电商圈地是为了靠房地产赚钱！这是源自对大型电商物流的不了解造成的。目前，国内根本就没有可以容纳数百万种商品的超大型单体库房，大型电商只能自建或者合作代建。在京东亚洲一号没有建成前，我们在北京租赁了7处库房，导致购物体验和物流成本都很不好！这是主因！

其实电商或者阿里巴巴投资物流设施，在我看来是相当水到渠成之事，只是前期许多电商宣传过火, 而媒体又帮了倒忙, 1000亿、单体30万平方米等噱头吸引了眼球！业界反倒不能正视此战略举措的本质了！

记得2004年，针对当时以物流为名的圈地潮，我曾写了篇文章《物流的迷失》很是冷嘲热讽了一番，其中最主要的是当时的“现代物流园”圈地驱动并非物流需求的驱动，而是官员的政绩和与物流半毛关系也没有的房地产驱动。但是这一轮电商对物流设施的投入，则与8年前迥然不同：是新型商业业务需求的驱动！

要看清这一点，首先要从中国物流业发展大势的上宏观判断, 由于中国即将进入消费社会转型期, 在地大物博的中国展开消费品的分销零售，作为核心能力的物流建设的标志就是全国性的物流网络体系。看看近几年传统的零售企业在物流上的投入，可以说毫不逊色于电子商务！只是电商借目前流动性泛滥的资本力量，投资物流设施的手笔张扬到了超出一般人想象，所以大家惊异之余，不免生出了诸多的想象来。如果我告诉你苏宁电器早在2005年就拥有了遍布全国的40多座仓库，面积达到了近百万平米。近年来，又大手笔投入了近30座“物流基地”的建设，你大概就能够理解比张近东更有抱负的马云和刘强东的举措了。我总体的判断，中国的物流业会在最近的3-5年，在规模上有飞跃的爆炸式增长，在模式上将有革命性的整合创新。在这样的背景下来看这一波的投入高潮，利多部分跃然纸上：

l  中国仓储设施长期结构性短缺的反弹：长期以来，中国高端仓库稀缺，大量的是“农民库”或者低效的传统仓库。而近年来电商的蓬勃发展，对物流设施的要求越来越高，使得一线城市的高端仓库设施一库难求，租金增长的比率甚至超过了许多的商业地产。这一波的仓储设施的建设，其中80%是集中在高端库房，中国仓储设施长期以来的结构问题将得到改变

l  成熟物流商业地产模式的引导：在8年前，中国掀起的物流园区热，经过多年的历练，作为标杆的国际物流地产商，如普洛斯、盖世理等在中国的成熟发展，低风险的稳定回报着实吸引了许多的投资者。这也是电商们敢于拿风投的巨资砸向物流设施而不担心风险的原因。

l  电商的全国战略布局的必然：电商的商业模式，决定了其服务全国网民的必然，而要做到所有的客户的体验最佳，不布局全国物流网络体系，做大就是天方夜谭！而在这一点上，目前全国除开早早布局网络体系的普洛斯等大佬，基本上国内物流地产商全是区域性的小型公司，无法满足大型电商的全国性资产配置的要求。另外，地方政府为了带动GDP转型，也希望诸如电商这样的绿色经济能够多多入住，土地和税收就成为了手中筹码，博弈的结果更是各得其所！这也是为什么诸如京东和五洲能够得到政府支持的原因。

l  游戏规则创建者的愿景鼓舞使然：无论马云还是刘强东，他们的抱负绝对不是为了赚点土地升值的钱，他们的雄心万丈：8小时到货的背后，是马云希望将网上帝国的规则永远控制在手中。刘强东则是将规模迅速拉大，将资产做重，将帝国的门槛拉到有效阻吓一切胆大者！最终他们都是要做新商业游戏规则的创建者。

不论马云要做FedEX还是普洛斯，不论刘强东要打造amazon还是沃尔玛，作为物流业者，我看到的都是新的商业机会，他们在激活传统物流这一潭死水，以新的商业文明和逻辑重塑行业，在为中国的所有物流人创造机会！毫无疑问，3-5年后，我们也会看到许多的电商烈士牺牲在了征途上，但是以基础物流设施标准而论，中国必定会跃上一个新的台阶。而看清大势，积极与电商构建互利多赢的战略合作格局，是所有物流地产商、物流基础设备供应商、物流城市配送商、物流零担运输商现在要做的正确选择。

中国太大，物流网络太复杂，对于阿里巴巴和京东商城而言，任重道远！你们打造的物流基础网络，它仍然是一个满足业务需求的产品。有些规则和能力是你要创建的，所以抛弃噱头、做实内功非常重要：

l  首先是物流网络发展的战略能力：

n  首先问问自己是否有全国性的覆盖能力

n  是否具有本行业的项目经验

n  是否拥有交钥匙式一揽子的能力

n  是否具备物流地产策略配置能力（集中和分散）

n  是否具备对现有资产的处置能力

n  租赁合同的灵活性

l  其次是选址的能力

n  地块与物流基础网络设施的联系如何

n  地块与港口和铁路的联系

n  地块与附近的供应链枢纽集成的可能性

n  地块与公共运输的联系

n  大型土地的可得性

n  地块扩展的可能性

n  具备竞争性的土地价格

n  劳力的可得性

n  当然要离你的市场最近

l  当然，建造物流设施的能力也必须具备

n  一站式地产解决方案的能力

n  快速规划的能力

n  灵活而专业的承建商

n  标准库房和平面布置

n  灵活解决方案（模块化和扩展性）

n  对细分行业的仓储需求的知识

n  快速的规划和可靠地建设

n  较低的失误率

n  时间和质量的保证

l  园区建设管理的能力也非常重要

n  道路系统设计是否适应海量物流运输的需要

n  道路系统的设计是否考虑了交通阻塞的问题

n  物流园区空间的可能性

n  针对相关行业客户的典型专业物流园区

n  共享的保安系统

n  共享的维护和公用系统

n  共享的其他应用（如叉车等设备的租用）

n  共享的劳动力资源（季节性/培训等）

l  还有环保上我们尽职了吗

n  环境是否适合细分垂直行业客户的特点和要求

n  符合政府对环境方面的规划要求

n  周边绿化状况以及“绿色”停车场

n  集中共用的环保设施（如废水处理）

n  设施地面要求可否适应要求

n  设施内的排风、温度以及湿度要求

n  节能和风能以及太阳能的利用

您瞧，即便有钱，要做好物流设施的投入还真不是件容易的事！抓紧与各种战略伙伴合作吧！